양도세 비과세 요건
양도세는 재산이나 권리의 양도로 인한 이익에 대해 부과되는 세금입니다. 그러나 몇 가지 비과세 요건이 있으며, 이를 활용하면 양도세 부과를 회피하거나 감면받을 수 있습니다. 양도세 비과세 요건은 어떤 것들이 있는지 최신 정보를 반영하여 총정리해드리도록 하겠습니다.
양도세 비과세 요건
기본적으로 양도세는 부동산, 주식, 파생상품, 신탁수익권 등 자산을 유상으로 양도한 경우에 생기는 세금입니다. 여기서 양도세 비과세 요건이란 일정한 요건을 충족하기만 한다면 양도세가 전액 면제 되거나 일부 감면이 될 수 있는 것을 말합니다.
양도세 비과세 요건이 되는 기준에 대해 아래에서 자세하게 알아보도록 하겠습니다.
1. 1세대 1주택 비과세 요건
양도세 비과세 요건의 핵심은 1세대가 1주택을 보유하고 있을 때 적용되며, 주택여부와 보유요건에 대해서 자세하게 살펴보도록 하겠습니다.
- 주택 여부: 양도하려는 부동산은 주거용 주택이어야 합니다.
- 보유 요건: 주택을 2년 이상 보유한 경우에 해당됩니다.
주택을 2년 이상 보유해야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 단, 양도자 및 수증자가 1세대를 형성하는 경우, 양도 당시의 세대 구성을 고려하여 판단됩니다.
또한, 국세청 홈페이지를 통해서 1세대 1주택 비과세 대상이 되는지 자가진단도 해볼 수 있으니 참고해보시기 바랍니다.
2. 1세대 2주택 비과세 요건
양도세 비과세 중 또 다른 요건은 1세대가 2주택을 보유한 경우입니다. 1세대가 2주택을 보유하려면 아래의 조건들을 참고하보셔야 합니다.
- 주택 가격: 양도하려는 주택의 거래 가액은 12억 원 이하여야 합니다.
- 보유 요건: 양도하려는 주택을 2년 이상 보유한 경우에 해당됩니다.
주택의 거래 가액이 12억 원 이하이고, 2년 이상 보유한 경우에 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
또한, 임대주택과 취득세, 고가 아파트 양도세 감면, 의무 임대기간 내 임대주택 매각에 대한 부분도 꼭 참고하셔야 하는데 아래의 설명을 통해서 확인해보시기 바랍니다.
- 고가 아파트 양도세 감면
2023년 7월 1일부터 시행된 부동산 세제 개편에 따라, 3억원 초과~9억원 이하의 고가 아파트를 양도하는 경우에도 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 양도세가 면제됩니다.
다만, 고가 아파트 양도세 감면을 받기 위해서는 다음과 같은 요건을 충족해야 합니다.
- 양도일 현재 1세대가 국내에 1주택을 보유하고 있어야 합니다.
- 주택을 보유한 기간이 2년 이상이어야 합니다.
- 주택의 보유기간 중 2년 이상 거주한 경우입니다.
또한, 고가 아파트 양도세 감면을 받더라도, 주택의 양도가액이 9억원을 초과하는 경우에는 양도소득세 중과세율이 적용될 수 있습니다.
- 임대주택과 취득세
임대주택은 주택 수에 포함되지 않으므로, 임대주택을 보유하더라도 1세대 1주택 비과세 요건을 충족할 수 있습니다. 다만, 임대주택을 취득하는 경우에는 취득세가 중과될 수 있습니다. 임대주택을 취득하는 경우 적용되는 취득세 중과세율은 다음과 같습니다.
- 주택 수 2개 이상: 12%
- 주택 수 3개 이상: 16%
- 의무 임대기간 내 임대주택 매각과 과태료
임대주택을 보유하고 있다면, 의무 임대기간 동안 주택을 임대해야 합니다. 의무 임대기간을 준수하지 않고 임대주택을 매각하는 경우, 과태료가 부과될 수 있습니다. 의무 임대기간은 임대주택의 종류에 따라 다르며, 다음과 같습니다.
- 민간임대주택: 8년
- 공공임대주택: 10년 의무
임대기간 내 임대주택을 매각하는 경우, 매각금액의 3%~10%에 해당하는 과태료가 부과될 수 있습니다.
3. 장기보유특별공제 비과세 요건
양도세의 장기보유특별공제는 주택 등 부동산을 장기 보유한 경우에 적용됩니다. 장기 보유 기간이 길수록 높은 공제율을 적용받게 됩니다.
아래는 장기보유특별공제율이고, 그에 대한 조건들이니 참고해보시기 바랍니다.
보유 기간: 부동산을 3년 이상 보유한 경우
공제율: 보유 기간에 따라 3년(5%), 4년(10%), 5년(15%), 6년(20%), 7년(25%), 8년(30%)
장기보유특별공제는 적용 보유 기간이 길어질수록 양도소득세 과세표준에서 공제되는 금액이 높아지므로, 이를 활용하면 세금 부담을 줄일 수 있습니다.
또 다음과 같은 경우에도 양도세 비과세를 받을 수 있으니 참고하시기 바랍니다.
- 농어촌주택
- 조합원입주권
- 분양권
- 상속주택
- 공공사업용 토지
- 해외주택
양도세 비과세 요건 변경사항
2023년부터 양도세 비과세 요건이 다음과 같이 변경이 되었으니 참고해보시기 바랍니다.
- 1세대 1주택 비과세 요건 중 거주요건 강화
- 2023년 8월 31일 이전에 취득한 주택은 1년 이상 거주하면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있었으나, 2023년 9월 1일 이후에 취득한 주택은 2년 이상 거주해야 합니다.
- 1세대 2주택 비과세 요건 중 양도소득세 중과 배제
- 2022년까지는 1세대 2주택 비과세 요건을 충족하더라도, 주택의 양도가액이 9억원을 초과하는 경우 양도소득세 중과세율이 적용되었습니다. 그러나, 2023년부터는 1세대 2주택 비과세 요건을 충족하면 양도소득세 중과세율이 적용되지 않습니다.
또 양도세 비과세 요건을 확인할 수 있는 방법은 국세청 홈택스 홈페이지에서 양도세 신고 화면을 통해서 볼 수 있고, 자동계산기를 이용해서도 확인해볼 수 있으니 참고하시기 바랍니다.
양도세 계산
양도세를 계산하는 방법은, 세액 흐름도에 따라서 계산을 해볼 수가 있습니다. 국세청에서 제시하고 있는 세액 계산 흐름도는 다음과 같습니다.
양도가액 - 취득가액 - 필요경비 = 양도차익 - 장비보유특별공제 = 양도소득금액 - 감면대상소득금액 - 양도소득기본공제 = 양도소득과세표준 x 세율 = 산출세액 - (세액공제+감면세액) = 자진납부할 세액
주식등의 양도세가 아닌 기본은 위의 공식을 통해서 양도세를 계산해볼 수 있습니다. 하지만 개인이 계산을 직접 하기에는 무리가 있기 때문에 국세청 홈택스 홈페이지에서는 양도세 계산을 간단한 숫자 입력만으로도 자동으로 계산을 해주는 프로그램을 마련해두고 있습니다.
양도소득세 미리계산을 해볼 수 있는 페이지에서는 상황에 따라서 크게 총 3가지의 계산을 해볼 수가 있으니 아래 설명을 참고해보시기 바랍니다.
- 양도가액, 취득가액을 모두 알고 있는 경우
▶ 양도소득세 간편계산 / 부동산, 분양권, 시설물 이용권, 주식 양도시 계산 / 부동산 등기자료 계산
- 취득가액을 모르는 경우
▶ 부동산 양도 시에 계산
- 계산내역 조회
▶ 기 입력된 2개 이상의 양도물건의 세액 계산
홈택스에서 제공하고 있는 자동계산프로그램을 통해서 양도세 및 양도세 비과세 계산을 한 뒤 신고 및 납부를 진행하시면 되겠습니다.
양도세 신고 납부
양도세 신고와 납부는 중요한 절차로 다뤄집니다. 일반적으로 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 신고와 납부를 해야 합니다.
신고 방법은 주소지 관할 세무서에 예정신고를 한 뒤 납부를 진행할 수 있으며, 지연 시 무신고가산세와 납부지연가산세를 부담하게 되기 때문에 예정신고나 확정신고를 잊지 않도록 주의하시기 바랍니다.
양도세 납부는 직접 은행에서 납부를 하거나 국세청 홈페이지를 통한 전자납부를 통해 간편하게 하실 수 있습니다. 전자 납부를 하시려는 경우에는 홈택스 홈페이지를 참고하시기 바랍니다.
양도세 비과세 요건 유의사항
양도세 비과세 요건을 충족하기 위해서는 다음과 같은 사항을 유의해야 합니다.
- 양도일 현재 1세대가 국내에 1주택을 보유하고 있어야 합니다.
- 주택을 보유한 기간이 2년 이상이어야 합니다.
- 주택의 보유기간 중 2년 이상 거주해야합니다.
지금까지 양도세 비과세 요건에 대해서 알아보았습니다. 특히 1세대 1주택인지, 1세대 2주택인지, 장기보유특별공제를 받을 수 있는지 자세하게 알아보신 다음에 혜택을 받을 수 있다면 꼭 받아보시기 바랍니다.
양도세에 대한 더 자세한 내용은 국세청 홈페이지를 통해서도 참고할 수 있습니다.
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